คำนวณโปะบ้าน ผ่อนเพิ่มแล้วหมดเร็วขึ้นกี่ปี

กู้บ้าน 3 ล้าน ผ่อน 30 ปี ถ้าผ่อนเพิ่มเดือนละ 1,300 บาท หรือแค่ 10% ของค่างวด จะผ่อนหมดเร็วขึ้น 4 ปีกว่า และเสียดอกเบี้ยน้อยลงราว 260,000–570,000 บาท (ยิ่งดอกเบี้ยสูง ยิ่งลดได้มาก) ถ้าครบ 3 ปีแล้วไปขอลดดอกเบี้ย (รีเทนชั่น) ทุกครั้งด้วย ดอกเบี้ยรวมจะลดลงราว 1.48 ล้านบาท เทียบกับปล่อยให้ลอยตัว อยากรู้ตัวเลขของบ้านคุณเอง ใส่ราคาบ้านหรือยอดหนี้ที่เหลือในเครื่องคำนวณด้านล่างได้เลย ใช้ฟรี ไม่ต้องสมัคร

ผ่อนเพิ่ม 10% ของค่างวด หมดเร็วขึ้นกี่ปี

ตัวอย่างนี้คิดจากกู้เต็มราคาบ้าน ผ่อน 30 ปี ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3.17% ต่อปีตลอดสัญญา

ถ้าผ่อนเพิ่มได้ 20% ของค่างวด ผลจะเห็นชัดขึ้นอีก

ทำไมผ่อนเพิ่มนิดเดียว ดอกเบี้ยถึงลดเยอะ

สินเชื่อบ้านคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก ธนาคารคิดดอกเบี้ยจากเงินต้นที่ยังเหลืออยู่ทุกเดือน เงินที่เราจ่ายแต่ละงวดจะถูกหักเป็นดอกเบี้ยก่อน เหลือเท่าไหร่ค่อยไปตัดเงินต้น ช่วงปีแรกๆ เงินต้นยังเยอะ ค่างวดเกินครึ่งจึงหมดไปกับดอกเบี้ย

แต่เงินที่ผ่อนเพิ่มจะไปตัดเงินต้นทั้งหมด เงินต้นลดเร็วขึ้น เดือนถัดไปดอกเบี้ยก็คิดจากยอดที่น้อยลง ผลนี้สะสมไปเรื่อยๆ ทุกเดือน ยิ่งเริ่มเร็ว ยิ่งประหยัดได้มาก

เทียบค่าธรรมเนียมไถ่ถอนก่อนกำหนดของแต่ละธนาคารได้ที่หน้าเปรียบเทียบค่าธรรมเนียมสินเชื่อบ้านของธนาคารแห่งประเทศไทย

โปะแบบไหนดี

• ผ่อนเพิ่มทุกเดือน ทำง่ายที่สุด และได้ผลดีกว่าโปะปีละครั้งเล็กน้อยเมื่อใช้เงินเท่ากัน
• โปะปีละครั้ง เหมาะกับคนที่ได้โบนัสหรือรายได้เป็นก้อน ได้ผลใกล้เคียงกับผ่อนเพิ่มรายเดือน
• โปะก้อนเดียว เมื่อมีเงินก้อน ยิ่งโปะเร็ว ดอกเบี้ยยิ่งลดมาก

เวลาโปะ ให้บอกธนาคารด้วยว่าต้องการลดจำนวนปีที่ผ่อน (ค่างวดเท่าเดิม แต่หมดเร็วขึ้น ประหยัดดอกเบี้ยมากกว่า) หรือลดค่างวดรายเดือน (แต่ละเดือนจ่ายเบาลง) เครื่องคำนวณด้านบนลองได้ทั้งสองแบบ

ครบ 3 ปีแล้ว อย่าปล่อยให้ดอกเบี้ยลอยตัว

ดอกเบี้ยโปรโมชันส่วนใหญ่ใช้ได้แค่ 3 ปีแรก หลังจากนั้นดอกเบี้ยลอยตัวมักขึ้นไปอยู่ราว 5–6% ต่อปี ลองดูตัวอย่างบ้าน 3 ล้าน ผ่อน 30 ปี

ดอกเบี้ยรวมต่างกันราว 940,000 ถึง 1.5 ล้านบาท และค่างวดยังเพิ่มขึ้นอีกเดือนละ 2,900–4,600 บาท ตัวเลขนี้เป็นตัวอย่าง ดอกเบี้ยจริงขึ้นกับธนาคารและโปรโมชันในแต่ละช่วง

• ขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (รีเทนชั่น) ส่วนใหญ่ทำได้เมื่อผ่อนมาแล้ว 1–3 ปี ถ้าผ่อนตรงเวลามาตลอดจะต่อรองได้ง่ายขึ้น ไม่ต้องจดจำนองใหม่ แต่บางธนาคารมีค่าธรรมเนียม อ่านรายละเอียดได้จากบทความของ ธอส.
• ย้ายไปธนาคารใหม่ (รีไฟแนนซ์) ต้องยื่นกู้ใหม่ ธนาคารจะตรวจรายได้และเครดิตใหม่ทั้งหมด มีค่าใช้จ่าย ได้แก่ ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงิน (สูงสุด 200,000 บาท) อากรแสตมป์ 0.05% (สูงสุด 10,000 บาท) ค่าประเมินราคา และบางโปรโมชันต้องทำประกันสินเชื่อ
• ถ้าย้ายก่อนครบ 3 ปีแรกของสัญญา มักเสียค่าปรับ 3% ของเงินต้นที่เหลือ

ย้ายธนาคารคุ้มเมื่อไหร่ ลองดูตัวอย่างหนี้เหลือ 3 ล้าน ค่าใช้จ่ายในการย้ายอยู่ราว 35,000 บาท (ค่าจดจำนอง 30,000 อากรแสตมป์ 1,500 ค่าประเมินราว 3,000) ธนาคารใหม่ต้องให้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีต่ำกว่าที่ธนาคารเดิมเสนอให้ประมาณ 0.4% ขึ้นไป ถึงจะเริ่มคุ้ม (ยังไม่รวมค่าประกัน) และต้องดูดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี ไม่ใช่ดอกเบี้ยปีแรกอย่างเดียว เปรียบเทียบทั้งสองทางเพิ่มเติมได้ที่บทความรีไฟแนนซ์กับขอลดดอกเบี้ยของ ธอส.

คำถามที่พบบ่อย

โปะบ้านเดือนละเท่าไหร่ดี

ไม่มีตัวเลขที่ใช้ได้กับทุกคน แต่เริ่มที่ 5–10% ของค่างวดจะทำได้ง่ายและเห็นผลชัด เช่น กู้ 3 ล้าน ผ่อน 30 ปี ดอกเบี้ย 3.17% ค่างวดจะอยู่ราวเดือนละ 12,900 บาท ถ้าผ่อนเพิ่มอีกเดือนละ 1,300 บาท จะหมดเร็วขึ้น 4 ปี 3 เดือน และเสียดอกเบี้ยน้อยลงราว 260,000 บาท ที่สำคัญคือควรมีเงินสำรองฉุกเฉินไว้ก่อน แล้วค่อยเอาเงินส่วนที่เหลือมาโปะ

โปะรายเดือนกับโปะก้อนปีละครั้ง แบบไหนดีกว่า

ถ้าเงินรวมทั้งปีเท่ากัน การผ่อนเพิ่มทุกเดือนจะได้ผลดีกว่านิดหน่อย เพราะเงินไปตัดเงินต้นเร็วกว่า เช่น กู้ 3 ล้าน ผ่อนเพิ่มเดือนละ 1,300 บาท ดอกเบี้ยลดราว 260,000 บาท ส่วนโปะปีละครั้ง ครั้งละ 15,600 บาท ดอกเบี้ยลดราว 250,000 บาท ต่างกันไม่มาก เลือกแบบที่ทำได้ต่อเนื่องจะดีที่สุด

โปะบ้านเสียค่าปรับไหม

การโปะบางส่วนไม่ควรมีค่าปรับ ตามประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทยที่มีผลตั้งแต่ 1 เมษายน 2565 ธนาคารเก็บค่าปรับได้กรณีเดียว คือปิดบัญชีทั้งก้อนเพื่อย้ายไปกู้กับสถาบันการเงินอื่นภายใน 3 ปีแรกของสัญญา ค่าปรับคิดจากเงินต้นที่เหลือ ส่วนใหญ่ธนาคารกำหนดไว้ราว 3% ทั้งนี้ควรเปิดดูเงื่อนไขในสัญญาของตัวเองด้วย (อ่านประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทย)

มีเงินก้อนอยากปิดหนี้ก่อนครบ 3 ปี จะเสียค่าปรับไหม

ถ้าปิดด้วยเงินของตัวเอง ไม่ได้ย้ายไปกู้ที่อื่น ตามประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทยไม่ควรมีค่าปรับ แต่ถ้าสัญญาของคุณเขียนไว้ต่างออกไป หรือกำลังจะรีไฟแนนซ์ วิธีที่คนใช้กันคือโปะเกือบทั้งหมด แล้วเหลือหนี้ไว้ส่วนหนึ่งให้บัญชียังเปิดอยู่จนพ้น 3 ปีค่อยปิด ระวังอย่างเดียวคือถ้าเหลือหนี้น้อยกว่าค่างวด งวดถัดไปจะหักจนหมดและปิดบัญชีทันที จึงต้องขอให้ธนาคารลดค่างวดหลังโปะ หรือเหลือยอดให้พอผ่อนไปจนครบ 3 ปี และถามธนาคารก่อนทำทุกครั้ง

ผ่อนบ้านครบ 3 ปีต้องทำอะไร

ดอกเบี้ยโปรโมชันส่วนใหญ่ใช้ได้แค่ 3 ปีแรก พอครบแล้วดอกเบี้ยจะลอยตัวขึ้น ช่วงนี้มีทางเลือกสองทาง คือขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (รีเทนชั่น) ซึ่งทำง่ายและส่วนใหญ่ไม่ต้องจดจำนองใหม่ หรือย้ายไปธนาคารใหม่ (รีไฟแนนซ์) ซึ่งมักได้ดอกเบี้ยต่ำกว่าแต่มีค่าใช้จ่ายและต้องยื่นกู้ใหม่ทั้งหมด

รีไฟแนนซ์ใช้สิทธิ์ค่าจดจำนอง 0.01% ได้ไหม

ไม่ได้ มาตรการลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% (ใช้ถึง 30 มิถุนายน 2570) ใช้กับการจดจำนองที่ทำพร้อมการโอนซื้อขายบ้าน รีไฟแนนซ์ไม่มีการโอน จึงเสียค่าจดจำนองตามปกติ 1% ของวงเงิน สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท

ตัวเลขจากเครื่องคำนวณแม่นแค่ไหน

เครื่องคำนวณคิดแบบลดต้นลดดอกรายเดือน ผลที่ได้เป็นค่าประมาณ ของจริงธนาคารคิดดอกเบี้ยเป็นรายวัน และบางสัญญาตั้งค่างวดสูงกว่าที่คำนวณได้ ถ้ามีตารางผ่อนจากธนาคารอยู่แล้ว ให้กดหัวข้อ “มีตารางผ่อนจากธนาคารแล้ว? ใส่ค่างวดจริง” แล้วกรอกค่างวดตามตาราง ตัวเลขจะใกล้ของจริงมากขึ้น

อ่านต่อ

• เงินเดือนเท่าไหร่ ซื้อบ้านได้
• ค่าโอนบ้าน ใครจ่ายส่วนไหน
• กู้ซื้อบ้าน

ดูบ้านตามงบ

• คอนโดภูเก็ต ไม่เกิน 3 ล้าน
• บ้านภูเก็ต ไม่เกิน 4 ล้าน
• บ้านภูเก็ต 4–5 ล้าน

ตัวเลขในหน้านี้เป็นค่าประมาณจากเครื่องคำนวณ คิดแบบลดต้นลดดอก ยังไม่รวมค่าประกันและค่าธรรมเนียมอื่น เงื่อนไขการโปะและการปิดบัญชีให้ตรวจกับสัญญาสินเชื่อของคุณ · อัปเดตล่าสุด 13 ตุลาคม 2569