การซื้อบ้าน ที่ดิน คอนโด นอกจากต้องจ่ายค่าอสังหาริมทรัพย์แล้ว ผู้ซื้อจะต้องจ่าย ค่าโอนบ้าน 2566 ด้วยซึ่งในบทความนี้จะมาอธิบายว่าในวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อจะต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง ค่าธรรมเนียมอะไรที่ไม่ต้องจ่าย เพื่อประโยชน์สูงสุดของผู้ซื้อ
ค่าโอนบ้าน 2566 มีอะไรบ้าง
ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน
ปกติคิด 2% ของราคาประเมิน
แต่ในปี 2566 ได้ปรับลดค่าธรรมเนียมจาก 2% เป็น 1% เพราะรัฐบาลต้องการกระตุ้นให้มีการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น โดยมีเงื่อนไขดังนี้
- เฉพาะการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ห้องชุด
- ราคาซื้อ-ขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา ไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน
- ต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน จึงจะได้ลดค่าธรรมเนียมการจำนองด้วย
- ต้องโอนและจดจำนองภายในวันที่ 31 ธ.ค. 2566
- ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย
ตัวอย่าง ค่าธรรมเนียมการโอน
กรณีซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน 3 ล้านบาท จะเสียค่าโอน 1 % เท่ากับ 30,000 บาท (จากปกติ 2 % เท่ากับ 60,000 บาท)
ซึ่งส่วนใหญ่แล้วค่าธรรมเนียมการโอน ผู้ซื้อและผู้ขายจะตกลงจ่ายฝ่ายละครึ่ง 50/50 จากตัวอย่างบ้าน 3 ล้าน ผู้ซื้อจะจ่ายค่าโอนบ้าน 15,000 บาท
ค่าจดจำนอง
กรณีกรณีซื้อบ้านหรือที่ดินโดยใช้สินเชื่อธนาคารหรือกู้เงิน จะเสียค่าจดจำนองด้วย ซึ่งปกติคิด 1% ของมูลค่าจำนอง แต่ปี 2566 ได้ปรับลดลงเหลือ 0.01% ตามเงื่อนไข (หากใครซื้อบ้านด้วยเงินสดจะไม่เสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้)
- เฉพาะการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ห้องชุด
- ราคาซื้อ-ขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา ไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน
- ต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน จึงจะได้ลดค่าธรรมเนียมการจำนองด้วย
- ต้องโอนและจดจำนองภายในวันที่ 31 ธ.ค. 2566
- ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย
- แต่ถ้ามูลค่าการซื้อ-ขายมากกว่า 3 ล้านบาท ค่าจดจำนองยังคงคิด 1% ตามเดิม
ตัวอย่าง ค่าจดจำนอง
กรณีซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน 3 ล้านบาท จะเสียค่าจดจำนอง 0.01 % เท่ากับ 300 บาท (จากปกติ 1 % เท่ากับ 30,000 บาท)
ค่าอากรแสตมป์
กรณีซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน ทั้งบ้านเดี่ยว คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา แล้วมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองมาครบ 5 ปี จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ โดยมีอัตราคิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อ-ขาย หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ก็ได้ แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า
ตัวอย่าง
กรณีซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน 3 ล้านบาท จะเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5 % เท่ากับ 15,000 บาท
โดยหากเสียค่าอากรแสตมป์แล้ว ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอีก
สำหรับกรณีซื้อ-ขายที่ดินอย่างเดียว ไม่ว่าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือคณะบุคคล ต้องถือครองครบ 5 ปี เท่านั้น ถึงจะเสียแต่ค่าอากรแสตมป์ ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยการซื้อ-ขาย ได้รับเป็นมรดก หรือถูกเวนคืนตามกฎหมาย จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยคิดเป็น 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามแต่ราคาไหนที่สูงกว่า
ยกเว้น ถือครองอสังหาฯ เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน
ตัวอย่าง
กรณีซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน 3 ล้านบาท จะเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3 % เท่ากับ 99,000 บาท
ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ขายต้องชำระค่าภาษีนี้เพราะเป็นผู้มีรายได้จากธุรกรรมซื้อขาย การคิดค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นแบบอัตราก้าวหน้าหรือแบบขั้นบันได และจำนวนเงินที่เสียภาษีก็ขึ้นอยู่กับวิธีการที่ได้มากับจำนวนปีที่ถือครอง
เรื่องภาษีเงินได้จะอธิบายในบทความต่อไป หรือสามารถคำนวณได้เองจาก โปรแกรมคำนวณภาษี หัก ณ ที่จ่าย
สรุป ค่าโอนบ้าน 2566 ผู้ซื้อ-ผู้ขายจ่ายส่วนไหนบ้าง
ค่าโอนบ้าน 2566 ของผู้ซื้อ (ตกลงกับผู้ขายว่า ค่าโอนฝ่ายละครึ่ง ค่าจดจำนองผู้ซื้อรับผิดชอบ)
ตัวอย่างที่ 1 กรณีซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน 3 ล้านบาท
ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5 % เท่ากับ 15,000 บาท
ค่าจดจำนอง 0.01 % เท่ากับ 300 บาท
รวมค่าโอนบ้านของผู้ซื้อเท่ากับ 15,300 บาท
ตัวอย่างที่ 2 กรณีซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน 4 ล้านบาท
ค่าธรรมเนียมการโอน 1 % เท่ากับ 40,000 บาท
ค่าจดจำนอง 1 % เท่ากับ 40,000 บาท
รวมค่าโอนบ้านของผู้ซื้อเท่ากับ 90,000 บาท
